Blog – Prawo nieruchomości

• 
  „To mój dom”- czyli warunki zasiedzenia nieruchomości

  Czytaj więcej

  rozwiń

  Aleksander i Alicja są małżeństwem. Po ślubie wprowadzili się do domu w którym mieszkają od 1983r. Dom należał do ojca Pana Aleksandra, który chciał aby syn tam mieszkał. Ojciec Aleksandra powiedział, że w testamencie zapisał, iż dom jest jego. Nigdy tego nie ukrywał cała rodzina wiedziała, że dom ma przypaść najstarszemu synowi. Ojciec Pana Aleksandra zmarł niedawno, a testament na skutek niewyjaśnionych okoliczności zaginał… Niestety brat Pana Aleksandra nie chciał uszanować woli ojca i zaczął go nękać, żądać spłaty. Co bardzo ważne w tej historii, od chwili wprowadzenia się do domu Pan Aleksander wraz z żoną łożył na utrzymanie domu, opłacał podatki, remontował poszczególne pomieszczenia. Dom zyskał znacznie na wartości a Pan Aleksander dbał o niego bo czuł się jego właścicielem. Historia jednak na tym się nie kończy, gdyż brat Pana Aleksandra zastraszał Go, żądał domu albo spłaty ogromnej sumy pieniędzy.

  Powyższa historia miała za zadanie pomóc Państwu zobrazować instytucje zasiedzenia. Bohaterowie naszego tekstu postanowili udać się do prawnika. Otrzymali informację, iż polskie prawo dopuszcza uzyskanie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia. Skoro zamieszkują w domu od 1983 r to minęły 33 lata. Dlaczego wskazujemy na upływ czasu? Tu wyjaśniając, warto przytoczyć art. 172 kodeksu cywilnego:

  Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

  § 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

  Istotnymi w instytucji zasiedzenia są pojęcia złej i dobrej wiary. O dobrej wierze można mówić wtedy kiedy posiadacz jest przekonany, że jest właścicielem nieruchomości, a jego przekonanie jest usprawiedliwione obiektywnymi okolicznościami. Dobra wiara nie jest przesłanką zasiedzenia jednak niewątpliwie ma na nie istotny wpływ, gdyż od niej zależy okres posiadania samoistnego konieczny do nabycia nieruchomości. Bardzo często klienci martwią się, że brak dobrej wiary powoduje brak możliwości nabycia własności nieruchomości. Nic bardziej mylnego jeżeli jesteśmy posiadaczami danej nieruchomości w złej wierze, to brak dobrej wiary jedynie wydłuży okres zasiedzenia nieruchomości.

  Mając na uwadze powyższe warto wskazać Państwu kto jest posiadaczem samoistnym. Posiadaczem samoistnym możemy nazwać osobę która korzysta samodzielnie z danej rzeczy, niezależnie od tego czy jest jej właścicielem. Posiadacz samoistny nie jest związany z właścicielem żadną umową np. najmu. Użytkuje nieruchomość tak jakby był jej właścicielem, dba o nią, czyni nakłady na nieruchomość, wykonuje remonty. Wszystko co robi czyni z własnej inicjatywy, a wszystkie decyzje podejmuje samodzielnie, bez pytania o zgodę właściciela. Jeżeli właściciel nieruchomości wykazuje jakiekolwiek nawet sporadyczne zainteresowanie nieruchomością, na przykład opłaca podatki nie można tu mówić o możliwości zasiedzenia.

  Wniosek o zasiedzenie i koszty

  Jeżeli zaistnieją wskazane w tekście przesłanki do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie stosowny wniosek możemy złożyć do sądu właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Podstawowym kosztem koniecznym do poniesienia w postępowaniu o którym mowa stanowi kwota 2000zł – uiszczana tytułem opłaty stałej od wniosku o zasiedzenie, 200 zł w przypadku zasiedzenia służebności gruntu i 40zł w przypadku zasiedzenia służebności przesyłu. Pozostałe koszty są związane głównie z uzyskaniem dokumentów oznaczających nieruchomość takie jak: wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestry gruntów, szczegółowe dokumenty geodezyjne, których uzyskanie może okazać się konieczne w sprawie. Zdarzają się sytuacje, że dana nieruchomość nie ma formalnego właściciela, wtedy powinniśmy liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z ustanowieniem dla nieznanego właściciela kuratora sądowego reprezentującego tego właściciela.
  Jeżeli uda nam się przejść procedurę zasiedzenia i będziemy trzymać w ręku postanowienie sądu o zasiedzeniu nieruchomości, należy wystąpić do wydziału ksiąg wieczystych o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej. Pamiętajmy o tym, to bardzo ważny krok. Jeżeli chodzi o opłaty to jest to 200 zł za wpis oraz 60 zł za założenie księgi wieczystej.

  Na koniec podkreślenia wymaga, iż konsekwencją nabycia praw do nieruchomości z wykorzystaniem instytucji zasiedzenia wiąże się konieczność uregulowania podatku, który zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn wynosi obecnie 7 %. Co znamienne, w takim wypadku nie odlicza się od podstawy opodatkowania kwoty wolnej od podatku. Możliwym jest jednak wyłączenie z podstawy opodatkowania wartości nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.

• 
  Planujesz inwestycje w grunty rolne?- wielkie zmiany od 30 kwietnia 2016 roku

  Czytaj więcej

  rozwiń

  30 kwietnia 2016 roku – ta data zapisała się w pamięci wszystkich, którzy planują, a właściwie planowali inwestycję w grunty rolne. Dlaczego? – to data wejścia w życie nowelizacji Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

  Zgodnie z nowelizacją Ustawy – gruntów rolnych co do zasadny nie kupią już oferenci, którzy nie są rolnikami. Grunty rolne będą mogli nabywać tylko rolnicy indywidualni, osoby bliskie zbywcy oraz samorządy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz Agencja, osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania.

  Warto wskazać, iż za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

  Osoby, które nie mieszczą się w wyżej wymienionym katalogu podmiotów uprawnionych do nabycia nieruchomości rolnej, mogą nabywać grunty rolne, które mają mniej niż 0,3 ha. W pozostałych przypadkach, nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wydaną w drodze decyzji administracyjnej. Temat ten zostanie przybliżony w najbliższych wpisach. Wskażę w nich warunki konieczne do spełnienia, aby taką decyzję uzyskać.

  Wolny obrót nieruchomościami rolnymi zostanie w sposób znaczący utrudniony. Ponieważ nowelizacja budzi wiele kontrowersji wymaga bardziej szczegółowego omówienia, na które zapraszam w kolejnych wpisach.

• 
  Mieszkanie Plus

  Czytaj więcej

  rozwiń

  Dzisiejszy wpis dotyczy bardzo istotnych zmian w szczególności dla młodych ludzi, planujących zakup własnego wymarzonego mieszkania. Program „MIESZKANIE DLA MŁODYCH” w skrócie zwanym MDM, zostanie zastąpiony przez nowy rządowy program „MIESZKANIE PLUS”. Co się zmieni, czy te zmiany będą korzystne i dla kogo? Jeżeli planujesz zakup mieszkania w najbliższych latach koniecznie zapoznaj się z głównymi założeniami nowego programu.

  W pierwszej kolejności wskażemy główne założenia programu Mieszkanie Plus. Zaczniemy od najważniejszego filaru programu – Narodowego Funduszu Mieszkaniowego nazwanego w skrócie „NFM”, w którym mają znaleźć się grunty Skarbu Państwa (również grunty gminne). Warto już na samym początku wskazać, co okaże się bardzo ważne dla dużej liczby osób zainteresowanych programem, iż istnieje możliwość budowy takich mieszkań na gruntach prywatnych.

  Z założeń programu wynika, że mieszkania takie będą przeznaczane na wynajem lub na wynajem z możliwością dojścia do własności. Pojawiają się pierwsze spekulacje na temat ceny takich mieszkań. Pierwsze założenia wskazują, że koszt wynajmu będzie oscylował w granicy od 10-20 zł za metr kwadratowy. Głównym czynnikiem z całą pewnością będzie lokalizacja takiego mieszkania. Przy mieszkaniach z opcją dojścia do własności pamiętajmy, że ta kwota może szacunkowo podnieść się o ok. 20%.

  Drugim filarem tego programu ma być wsparcie dla budownictwa społecznego, ale z jego założeń wynika również zwiększenie wsparcia z przeznaczeniem na budownictwo czynszowe. Samorządy będą mogły wnioskować o dofinansowanie w budowie tanich mieszkań.

  Trzeci i bardzo ważny filar to Indywidualne Konta Mieszkaniowe. Rolą rządu ma być dołożenie do tych oszczędności premii, które mają pochodzić z programu „ MDM”, którego planowane wygaszenie nastąpić ma w 2018 roku. I tu ważna informacja, bo na takich kontach trzeba oszczędzać minimalnie przez 5 lat. Ustawa w tym zakresie planowana jest na przyszły rok. Co oznacza, że oszczędzanie rozpocznie się już w 2018r. Pieniądze z kont będzie można wydawać na dowolny cel mieszkaniowy.

  Budowa tańszych mieszkań to doskonała alternatywa dla osób, których nie stać na kredyt mieszkaniowy. Wbrew pozorom ten problem dotyczy bardzo dużej ilości naszego społeczeństwa. Osoby o średnich zarobkach, których nie stać na wysoki kredyt mieszkaniowy na pewno zainteresują się tym programem. Tanie mieszkanie będzie można wynająć i po okresie 30 lat stanie się ono naszą własnością bez konieczności zaciągania kredytu. Na takie mieszkania chętnych z pewnością będzie wielu. Kto w pierwszej kolejności może na nie liczyć? Osoby z niskimi zarobkami, rodziny wielodzietne, ludzie młodzi przed ukończeniem 35 roku życia? Na specjalnej konferencji prasowej szefowa Rady Ministrów wskazała, że program ten będzie powszechny, ale przy przyznawaniu mieszkań będzie tworzona punktacja. W pierwszej kolejności mieszkania otrzymają rodziny wielodzietne: „jaka będzie liczba dzieci, taka będzie przyznawana punktacja”, będą brane pod uwagę również dochody.

  Wnikliwie analizując założenia programu pierwsze pytania, które nasuwają się na myśl, to: a co na to deweloperzy? kto wybuduje mieszkanie i kiedy takie mieszkania realnie będą dostępne? Minister Infrastruktury i Budownictwa wskazuje, iż pierwsze klucze do mieszkań zostaną wręczone około połowy roku 2019r. Prace nad programem „MIESZKANIE PLUS” trwają. Nie znamy jeszcze dokładnej daty wejścia w życie nowego programu, lecz według zapewnień rządu, na jesieni 2016r. mają zostać przedstawione ostatnie szczegóły programu.

• 
  Jak Kargul z Pawlakiem czyli immisje sąsiedzkie

  Czytaj więcej

  rozwiń

  Nasz blog zaczynamy nietypowo, bo od przypomnienia Państwu jednego z najbardziej popularnych polskich filmów. Każdy z nas oglądał kultowy film „Sami swoi”. Wszyscy pamiętamy wojnę sąsiadów o miedzę. Współcześnie, choć ciężko w to uwierzyć, konflikty między sąsiadami wyglądają podobnie. Dziś o jednej z najpowszechniejszych przyczyn waśni między sąsiadami, czyli o immisjach. Zgodnie z kodeksem cywilnym właściciel rzeczy ma prawo z niej korzystać oraz nią rozporządzać. Jednak nie obowiązuje tu całkowita zasada „wolność Tomku w swoim domku”. Istnieją pewne normy oraz zasady współżycia społecznego, które powyższe powiedzenie ograniczają. Jak wywnioskowaliście Państwo po tytule, dziś omówimy immisje sąsiedzkie.

  Oto historia Kargula i Pawlaka na jednym z krakowskich osiedli domów jednorodzinnych.

  Brzozowscy i Olszewscy. Sąsiedzi od roku, wrogowie od 10 miesięcy. Wszystko zaczęło się od tego, że Olszewscy kupili dom obok Brzozowskich i wcale nie zamierzali w nim mieszkać jak „normalna polska rodzina”. Brzozowscy nawet cieszyli się, że będą mieli nowych sąsiadów, jednak myśleli, iż kupili oni dom z zamiarem zamieszkania w nim z rodziną. Niestety sąsiedzi mieli inny pomysł związany z domem. Państwo Olszewscy oprócz dyskoteki i w konsekwencji głośnej muzyki grającej codziennie do 4 nad ranem urządzili na podwórku spalarnię śmieci, które pozostawały po imprezach. I wyglądało to tak: Brzozowscy mieli za ścianą imprezy co drugi dzień, od 19 do 4 czasem 5 nad ranem. A w dzień nie mieli czym oddychać, bo sąsiedzi uważali, że przecież śmieci trzeba regularnie palić. I tu konflikt bardziej współczesny niż we wspomnianym filmie. Co robić z uciążliwymi sąsiadami? Jest dla Brzozowskich ratunek! Na samym wstępie przytoczę tezę Wyroku Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 27 stycznia 2015 roku, sygn. akt I C 312/12.

  „Organizowanie imprez okolicznościowych z udziałem muzyki, przede wszystkim w godzinach nocnych, w bezpośrednim sąsiedztwie zamieszkanej nieruchomości, w taki sposób, iż muzyka jest słyszalna w budynku mieszkalnym nawet przy zamkniętych oknach, powoduje dla jego mieszkańców nadmierną uciążliwość w rozumieniu art. 144 KC”

  Co to są immisje? Immisje jest to działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie takie, które są uciążliwe i odczuwalne na gruncie sąsiadującym. Najpierw zaczniemy od ich podziału. W doktrynie wyróżnia się następujące rodzaje immisji:

  1) bezpośrednie i pośrednie,

  2) materialne i niematerialne,

  3) pozytywne i negatywne.

  Immisjami pośrednimi możemy nazwać np. głośną muzykę z wyżej opisanej historii. Bezpośrednimi np. zostawienie nieczystości na działce czy umyślne skierowanie rynny deszczowej na sąsiedni grunt. Immisje materialne to zapach czy dźwięk, wibracja. A immisje niematerialne? Np. strach, że sąsiad składuje materiały niebezpieczne dla zdrowia, wybuchowe. Immisje niematerialne to działania, które negatywnie wpływają na naszą psychikę. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dość stabilne jest stanowisko, że swych praw w przypadku immisji niematerialnych możemy dochodzić w trybie art. 23 i 24 kodeksu cywilnego, czyli ochrony dóbr osobistych.  Polecamy lekturę bardzo ciekawego wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, I Wydział Cywilny, z dnia 17 lutego 2015 roku, sygn. akt I ACa 448/14.

  Rozważając temat immisji, kluczowy jest art. 144 kodeksu cywilnego, który stanowi:

  „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”

  Od przytoczenia tego przepisu warto rozpocząć naszą walkę z sąsiadami.

  Co  Państwo Brzozowscy mogą zrobić z sąsiadami?

  Przysługuje im roszczenie negatoryjne o zaniechanie immisji, co wynika z art. 222 § 2. kodeksu cywilnego

  „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

  Roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem jest możliwe tylko wtedy, gdy zostanie przekroczona przeciętna miara korzystania z nieruchomości wynikająca ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. (Tu warto wskazać, iż nasi Olszewscy urządzają regularnie głośne imprezy i notorycznie palą śmieci). Zachowanie sąsiadów może skutecznie utrudnić nam życie. Coraz więcej w praktyce kancelarii jest spraw z tego zakresu.

  Jeżeli nie jesteśmy w stanie porozumieć się z sąsiadami, pójść na kompromis, nasze prośby o zaprzestanie immisji nie skutkują i nie mamy wyjścia – skierujmy sprawę do Sądu.  Warto również wskazać, iż zachowania typu: spalanie śmieci czy zakłócanie ciszy nocnej, można zgłaszać odpowiednim służbom porządkowym.