W dzisiejszym wpisie chciałabym przybliżyć zagadnienie nabycia nieruchomości od Gminy. Zapewne wielu z was rozważało kiedyś nabycie nieruchomości, które znajdują się na przykład w zasobach gminnych. Nabycie nieruchomości (zawarcie umowy sprzedaży) jest jednym ze sposobów, które dają nam tytuł prawny do posiadania nieruchomości. Poza nabyciem można również rozważyć zawarcie umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dzierżawy lub najmu. W tym wpisie jednak w całości skupimy się na trybach w jakich można najprościej mówiąc można kupić nieruchomość od Gminy. Czy wystarczy zgłosić się do gminy, wynegocjować warunki a następnie podpisać umowę? Sama procedura jest bardziej skomplikowana i szczegółowo opisana w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w aktach wykonawczych.
Pierwszym krokiem jaki każdy z nas powinien podjąć na wstępie jest oczywiście ustalenie, że dana nieruchomość pozostaje w zasobie gminy, warto również już na samym początku ustalić czy nieruchomość nie została oddana w użytkowanie wieczyste lub wydzierżawiona innemu podmiotowi, okoliczność ta może mieć istotne znaczenie dla oceny czy jest możliwe nabycie tej nieruchomości. Polecam również ustalenie w planie zagospodarowania przestrzennego (a w przypadku jego braku w studium) dla konkretnego obszaru, jakie jest przeznaczenie działki i co można na niej budować oraz jaki charakter działalności będzie można na działce prowadzić.
Zapewne pojawi się podstawowe pytanie w jaki sposób dokonać takich ustaleń. Po pierwsze warto zajrzeć do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. W związku z faktem, iż co do zasady księgę wieczystą w wersji papierowej posiada jedynie właściciel, w celu ułatwienia możliwości zapoznawania się z treścią ksiąg wieczystych został utworzony elektroniczny rejestr (www.przegladarka-ekw.ms.gov.pl), do którego pod warunkiem, że znamy numer księgi wieczystej dostęp jest nieograniczony. Jeśli jednak nie znamy numer księgi lub nie potrafimy odczytać umieszczonych w niej zapisów, warto wykonać telefon do odpowiedniej jednostki organizacyjnej w gminie. Sprawami związanymi z księgami wieczystej w danej gminie zajmuję się konkretna osoba lub wyznaczony do tego celu referat. Istnieje również możliwość uzyskania informacji osobiście w danym urzędzie.
Dlaczego istotne jest ustalenie podstawowych informacji dotyczących działki, która nas interesuje?
Informacje te potrzebne nam są z uwagi na dwa tryby w jakich można nabyć nieruchomość – zasadniczo są to tryb przetargowy i bezprzetargowy. Tryb bezprzetargowy uznać należy za prostszą i szybszą procedurę. Mimo to zasadą jest sprzedaż nieruchomości w trybie przetargowym, tryb bezprzetargowy jest wyjątkiem i można ubiegać się o przeprowadzenie procedury w tym trybie po spełnieniu określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) przesłanek. W jakich wypadkach może dojść do zbycia w trybie bezprzetargowym? Tych przypadków jest kilkanaście wszystkie zostały wymienione w art. 37 u.g.n. O trybie bezprzetargowym więcej w kolejnych wpisach. Drugim trybem nabycia nieruchomości jest tryb przetargowy, będący trybem zasadniczym. Zwrócić należy uwagę na to, że są 4 rodzaje przetargów: ustny ograniczony lub nieograniczony i przetarg pisemny ograniczony i nieograniczony. Decyzję o tym jaki rodzaj przetargu zostanie ogłoszony podejmuje organizator, a więc w naszym wypadku gmina. W zależności od typu i położenia nieruchomości może okazać się że tylko jeden podmiot będzie zainteresowany nabyciem nieruchomości, może również być tak, że do przetargu zdecydują się przystąpić inne podmioty. W zależności od tego w jakim przetargu będziemy uczestniczyć o „wygranej” może decydować najwyższa cena lub najkorzystniejsza oferta. Wszelkie informacje o przetargu podawane są w ogłoszeniu o przetargu – najistotniejsze informacje to termin i miejsce przetargu, informacje o wysokości wadium, cena wywoławcza oraz dane teleadresowe pod którymi można uzyskać informacje o przetargu.
W przypadku gdy przetarg kończy się dla nas pozytywnie – zostaliśmy wyłonieni w przetargu jako nabywca nieruchomości, czyli najczęściej zaoferowaliśmy najwyższą cenę, odpowiadającą wycenie dokonanej uprzednio przez gminę, następnym krokiem jest zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Zawarcie takiej umowy wymaga formy szczególnej – formy aktu notarialnego, a więc aby zapewnić sobie skuteczności dokonanej czynności należy skorzystać z usług notariusza.
Podsumowując warto pamiętać o tym, żeby przed przystąpieniem do przetargu lub nabyciem nieruchomości w trybie bezprzetargowym zweryfikować plan zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Może okazać się bowiem, że mimo skutecznego nabycia nieruchomości nie możemy prowadzić na tym terenie działalności usługowej, bowiem jest to teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Może również dojść do sytuacji odwrotnej, na zakupionej działce chcielibyśmy wznieść dom, lecz z uwagi na przeznaczenie działki w planie nie będziemy mogli otrzymać pozwolenia na budowę. Oczywiście można próbować zmienić plan zagospodarowania, a w niektórych przypadkach także studium, ale jest to proces czasochłonny, może być również kosztowny.